大連二手房及學區(qū)房交易八項注意
來源：大連晚報 2013-03-22 11:14:08
大連奧數(shù)網(wǎng)3月22日：進入三月，大連二手房交易量大增，不少買學區(qū)房的家長也趕上了這股“熱潮”。那么，買大連二手房及大連學區(qū)房都需要注意哪些交易風險呢？以下是業(yè)內人士的提醒。
一、看房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買受人來說有得不到房屋的風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有，將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以，買受人最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行二手房交易。
二、房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自出售共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同若未經(jīng)其他共有人同意，一般是無效的。
三、物業(yè)管理費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及暖氣、煤氣等費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
四、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年之內要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
五、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房和標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些，可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
六、房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及房地產(chǎn)中介公司忽視，也容易被許多出賣人利用，從而引起糾紛。
七、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
八、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。
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